興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委日前表示，明年房地產(chǎn)投資中棚改將調(diào)減，而租賃將增加。他認(rèn)為，在不考慮擠出效應(yīng)的情況下，租賃房建設(shè)大概能拉動房地產(chǎn)投資3%的增長。

住房租賃最火爆的細(xì)分領(lǐng)域，又莫過于長租公寓，包括中介、酒店、開發(fā)商在內(nèi)的各類公寓運(yùn)營商都紛紛進(jìn)入長租公寓市場。與此同時，商業(yè)銀行進(jìn)軍長租公寓行業(yè)的消息也屢見報(bào)端，四大行中即有三家先后宣布涉足長租公寓，提供資金支持。

大環(huán)境改善利好的同時，長租公寓的參與者如何形成規(guī)模化經(jīng)營，并解決租賃回報(bào)慢、成本回籠慢的問題？資產(chǎn)證券化無疑是這些問題的最佳解決方案。

此前已獲準(zhǔn)發(fā)行的五單長租公寓領(lǐng)域ABS(資產(chǎn)證券化)產(chǎn)品，發(fā)行主體分別涉及魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產(chǎn)、招商蛇口五大長租公寓運(yùn)營商，合計(jì)獲準(zhǔn)發(fā)行規(guī)模達(dá)121.2億元。加上剛剛獲批的200億元飛馳ABN(資產(chǎn)支持票據(jù))，獲批發(fā)行的住房租賃資產(chǎn)證券化規(guī)模已經(jīng)達(dá)到320多億。

運(yùn)營模式的不一，使得上述融資方在ABS發(fā)行架構(gòu)上選擇不同：

采用托管或者轉(zhuǎn)租模式的運(yùn)營商(譬如魔方公寓、自如)，由于對租賃物業(yè)不具備所有權(quán)，更多是通過信托受益權(quán)類ABS來盤活未來租金收入。

自持租賃物業(yè)的運(yùn)營商則通過開展權(quán)益型類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)業(yè)務(wù)來實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，譬如新派公寓、保利地產(chǎn)發(fā)行的兩單REITs產(chǎn)品。其基礎(chǔ)資產(chǎn)均為私募基金份額，底層資產(chǎn)則為委托貸款利息和股息。

同樣是自持租賃物業(yè)，招商蛇口獲準(zhǔn)發(fā)行的全國首單長租公寓抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(簡稱